Los principales bancos en el ámbito hipotecario, que han dependido de manuales similares durante años, dicen que pueden ser más proactivos si los próximos cambios a las reglas de capital brindan más flexibilidad, dijeron varios ejecutivos de la industria. Artículos para el hogar. Pero se espera que cualquier cambio de estrategia lleve tiempo.
Los depositarios normalmente se centran en su base de clientes existente, desde clientes adinerados hasta compradores de vivienda por primera vez, con un gran énfasis en las hipotecas estándar a tasa fija a 30 años. Las originaciones se realizan principalmente a través de agentes de crédito en sucursales bancarias, mientras que los centros de llamadas buscan oportunidades de refinanciamiento. La mayoría de los bancos han evitado invertir en el canal mayorista.
En cambio, algunas instituciones se posicionan como proveedores de liquidez para otros prestamistas, por ejemplo actuando como bancos de empresa a empresa a través de canales corresponsales o préstamos de almacén. En general, los bancos prefieren tener derechos de servicio hipotecario (MSR), para poder mantener una relación con el prestatario durante toda la vigencia del préstamo. Al mismo tiempo, los bancos continúan invirtiendo en tecnología destinada a acortar los tiempos de cierre y mejorar la retención de clientes.
Los bancos alguna vez dominaron el mercado hipotecario. En 2008, representaban alrededor del 60% de las originaciones de hipotecas y alrededor del 95% de la propiedad de MSR. Sin embargo, en 2023 –después de adoptar una postura más conservadora tras la Gran Crisis Financiera– estas participaciones habían caído a alrededor del 35% y el 45% respectivamente. La retención bancaria se situó en el 22% en el cuarto trimestre de 2025, frente al 50% en 2011, según Intercambio Intercontinental (ICE) datos.
Pero esa dinámica podría cambiar a medida que los reguladores reconsideren los requisitos de capital. Reserva Federal La vicepresidenta Michelle Bowman dijo recientemente que los reguladores están considerando remodelar la forma en que se tratan las hipotecas residenciales y los MSR según las reglas de capital, y se espera que los cambios propuestos se publiquen en los próximos días.
Este sería el segundo intento reciente de cambiar las reglas. Posteriormente se abandonó una propuesta más amplia de Basilea III presentada en 2023.
Lado de servicio
Arquero Se señalaron dos posibles próximas propuestas. En lugar de ello, se revisaría la ponderación de riesgo del 250% aplicada al MSR al solicitar la opinión del público sobre qué nivel sería apropiado. Otro introduciría una mayor sensibilidad al riesgo para las exposiciones a hipotecas residenciales, vinculando potencialmente los requisitos de capital a las relaciones préstamo-valor (LTV) en lugar de aplicar un estándar uniforme.
«Cualquier cambio en Basilea III que facilite la inclusión de préstamos hipotecarios en nuestro balance, o reduzca el riesgo de los préstamos de almacén, nos interesará», dijo Steve Curley, director bancario de líneas de negocios nacionales. Alianza Occidentaldijo en una entrevista. «Aún más importante, el mayor cambio sería cualquier tipo de alivio de capital sobre los derechos de servicio hipotecario».
En Western Alliance, el segmento hipotecario se basa en tres pilares: Hipoteca AmeriHomeSu plataforma de préstamos corresponsales; préstamos de almacén y financiación de MSR; y una cartera hipotecaria de balance que normalmente oscila entre 12.000 y 14.000 millones de dólares. El banco se posiciona principalmente como proveedor de liquidez en la industria hipotecaria.
AmeriHome, valorada en mil millones de dólares en 2021, se ubica como el sexto prestamista hipotecario más grande con un volumen de originación de 55 mil millones de dólares en 2025, un aumento interanual del 17,8%, según Inside Mortgage Finance (FMI). Y es el segundo mayor prestamista después de los bancos. la prisaEso generó 63.400 millones de dólares durante el mismo período, un aumento interanual del 33,7%.
«Tenemos alrededor de mil millones de dólares en MSR hipotecarios en nuestro balance, lo que representa aproximadamente el 1% de nuestros activos totales. Consideraríamos aumentar nuestra exposición si reducen la ponderación de riesgo de los MSR», dijo Curley. «Tenemos que mantenernos dentro de nuestro apetito por el riesgo, pero a la alianza occidental le gusta el activo y podemos poseer más».
Según Curley, los MSR generan rendimientos de alrededor del 8% al 10%, ofrecen un perfil de riesgo favorable y vienen con depósitos de custodia.
«No creo que vaya a cambiar el negocio de la noche a la mañana», dijo Curley. «Sin embargo, con el tiempo, creo que las reglas de capital revisadas alentarán a más bancos a participar en el mercado hipotecario».
Evaluación de riesgos
Si las reglas de capital se revisan según las líneas propuestas recientemente por los funcionarios de la Reserva Federal, algunos bancos esperan volverse más activos en la originación de hipotecas. Por ahora, sin embargo, el negocio a menudo genera rendimientos sobre el capital de un solo dígito, lo que lo hace menos atractivo que otras categorías de deuda, incluidos los préstamos no garantizados, dijeron los ejecutivos.
“Dada la diferencia en el perfil de riesgo y la tasa de rendimiento ajustada al riesgo, los incentivos bajo las reglas de capital actuales para los bancos invertir más en otros préstamos”, dijo Raman Muralidharan, presidente de Home Mortgage Banco Ciudadano. «Con el cambio en las reglas de capital, esa disparidad se reduce; no desaparece por completo, pero hace que las hipotecas sean más competitivas».
Citizens, el trigésimo mayor prestamista hipotecario de Estados Unidos con un volumen de 15.200 millones de dólares en 2025 (un aumento interanual del 36,9%, según el FMI) es también el octavo mayor prestamista hipotecario depositario. Su objetivo es ampliar la penetración hipotecaria entre sus clientes existentes. Actualmente, sólo el 6% de los clientes del banco tienen una hipoteca y el objetivo es duplicar esa proporción en el tiempo.
Los bancos ven las hipotecas como un producto de relación fundamental. Los consumidores con hipotecas a Ciudadanos tienen alrededor de 3,2 productos con los bancos, mientras que los que no tienen crédito hipotecario tienen 1,9 productos. La deserción disminuyó aproximadamente un 75% en ex relaciones, mientras que los ingresos por productos no hipotecarios aumentaron aproximadamente un 50%.
En 2018, el banco adquirió Franklin American Mortgage Co.Pero cerró su canal mayorista en 2023 y no tiene planes de volver a ingresar, centrándose en cambio en el comercio minorista y la fabricación corresponsal, conservando al mismo tiempo sus activos de servicios.
Muralidharan cree que los cambios en las normas de capital harán que los bancos estén más dispuestos a invertir capital en hipotecas gigantes y MSR. Los ciudadanos apoyan un marco regulatorio que se aplique a bancos de diferentes tamaños y que tenga en cuenta mejor las características de riesgo de los préstamos.
«Nuestros LTV están por debajo de 70. Tenemos un gran desempeño en morosidad, muy pocas pérdidas y las reglas de capital no recompensan ese comportamiento», dijo Muralidharan. «Las nuevas regulaciones, que permiten diferenciar los niveles de capital según el riesgo, también son muy importantes, porque hacen que el tipo de hipotecas que tenemos sean menos riesgosas».
Método de esperar y ver
Algunos bancos están adoptando una postura de esperar y ver qué pasa, confiando más en las perspectivas macroeconómicas más amplias que en posibles cambios regulatorios para impulsar el crecimiento. Para muchos, una ola de refinanciamiento anticipada representa la oportunidad más inmediata.
Si las tasas caen como se espera, el volumen total de hipotecas podría crecer alrededor de un 8% a aproximadamente 2,2 billones de dólares en 2026, y la refinanciación representaría una participación del 34%. Asociación de Banqueros Hipotecarios.
«Ciertamente estamos prestando atención a las discusiones que están sucediendo desde una perspectiva de interés y, en última instancia, si nos lo piden, brindaremos comentarios», dijo Matt Vernon, jefe de préstamos al consumo. banco de america. «Pero, francamente, no sé si va a cambiar nuestra estrategia desde una perspectiva más amplia, porque en última instancia, tenemos las herramientas y los recursos dentro de nuestra infraestructura actual para apoyar a nuestros clientes».
El banco se centra principalmente en prestar servicios a sus 67 millones de clientes, pero también genera hipotecas para no clientes. Generó 26.300 millones de dólares en volumen hipotecario en 2025, un aumento interanual del 24,7%, ubicándose como el 16º mayor prestamista hipotecario de Estados Unidos, según el FMI.
BofA depende de una fuerza de ventas multicanal que incluye funcionarios de préstamos locales, centros de llamadas y plataformas digitales, y apunta a crecer orgánicamente en lugar de mediante adquisiciones.
Vernon dijo que 2026 podría traer tasas más bajas y una mayor asequibilidad. Si bien se espera que las hipotecas fijas a 30 años sigan siendo dominantes, las hipotecas de tasa ajustable están creciendo a alrededor del 10% de las originaciones.
Las líneas de crédito sobre el valor líquido de la vivienda siguen siendo una estrategia bancaria clave a medida que los propietarios aprovechan los crecientes niveles de valor líquido de la vivienda. BOFA busca mantener una ventaja competitiva a través de ofertas integrales de productos y programas de asistencia para el pago inicial.
«Tenemos todos los clientes que necesitamos, es una penetración profunda de esa oportunidad», dijo Vernon.
En US Bank, el décimo prestamista hipotecario más grande de EE. UU. con un volumen de 38.500 millones de dólares en 2025 (un aumento interanual del 3,4%) los ejecutivos esperan claridad sobre los nuevos requisitos de capital.
US Bank mantiene un enfoque equilibrado en la compra y refinanciación de préstamos. Las hipotecas actúan como la «punta de lanza», dijo John Hummel, jefe de préstamos hipotecarios minoristas, y brindan información sobre los perfiles financieros más amplios de los prestatarios al tiempo que abren oportunidades para profundizar las relaciones a través de otros productos.
El banco opera una plataforma hipotecaria multicanal que incluye producción minorista, directa al consumidor y corresponsal. En 2022, el banco escindió el negocio hipotecario mayorista que heredó en la adquisición BANCO DE LA UNIÓN MUFG. US Bank también ofrece servicios especializados como préstamos de reubicación corporativa para compañías Fortune 500 y programas de agencias de financiamiento de vivienda, lo que resulta en una base de clientes diversa, dijo Hummel.
«Nosotros, como industria, estamos todos esperando ver cuáles son las reglas finales de Basilea III», dijo Hummel. «No diría que ha afectado nuestra estrategia en absoluto y, francamente, han pasado varios años desde que surgió la propuesta inicial para recibir comentarios, y ahora todavía está disponible».
