Hace 4 horas 23 minutos18 de marzo de 2026 a las 11:51
La presión del alcalde de la ciudad de Nueva York, Zohran Mamdani, para congelar los alquileres en casi un millón de apartamentos con alquiler estabilizado ha encendido un debate que se extiende más allá de los derechos de los inquilinos y las políticas de asequibilidad. Mamdani nombró a cinco nuevos miembros de la Junta de Pautas de Alquiler de la ciudad en febrero, dando a sus seleccionados una mayoría en el panel que establece ajustes anuales de alquiler para alrededor de 2,4 millones de inquilinos con alquiler estabilizado. La junta votó en junio de 2026 para aplicar a los arrendamientos a partir del 1 de octubre. Bajo el exalcalde Eric Adams, los alquileres aprobados por la junta aumentaron un total de casi el 12% en cuatro años, mientras que durante la administración de Bill de Blasio, la junta triplicó los alquileres. Las presiones financieras sobre los pequeños propietarios continúan aumentando desde múltiples direcciones, y la congelación representa sólo una parte de una presión más amplia.
Las cifras explican por qué los propietarios familiares están haciendo sonar la alarma. Los costos operativos de los edificios con alquiler estabilizado aumentaron un 6,3% entre abril de 2024 y marzo de 2025, los impuestos a la propiedad aumentaron un 3,9% y los costos de seguros se dispararon un 150% de 2019 a 2025, según la Junta de Pautas de Alquiler. Los costos de mantenimiento aumentaron un 231% y aumentaron un 39%. Los datos de la Junta de Pautas de Alquiler revelan que el 10% de los edificios con alquiler estabilizado ya reportan gastos operativos iguales o mayores que sus ingresos por alquiler.
Mamdani también propuso un aumento del 9,5% en el impuesto a la propiedad si los legisladores de Albany se negaban a aumentar los impuestos a las corporaciones y a las personas ricas. Para los pequeños propietarios que operan con márgenes reducidos, la combinación de ingresos congelados y costos crecientes crea una ecuación imposible. A diferencia de los inversores institucionales que reparten el riesgo entre grandes carteras, los propietarios de uno o dos edificios tienen opciones limitadas cuando los costos superan los ingresos.
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La política se cruza con un movimiento nacional más amplio para limitar la participación empresarial en el sector inmobiliario residencial. El presidente Trump firmó una orden ejecutiva en enero de 2026 que ordena a las agencias federales que impidan que los grandes inversores institucionales compren viviendas unifamiliares que de otro modo podrían ser compradas por familias. El Senado aprobó en marzo una legislación sobre asequibilidad de la vivienda que incluye la prohibición a los inversores de comprar viviendas unifamiliares, aunque la medida enfrenta un camino incierto en la Cámara. El impulso político detrás de limitar la propiedad institucional es bipartidista, impulsado por la preocupación de que los propietarios corporativos con vastos activos estén desplazando a los hogares individuales y convirtiendo los vecindarios en carteras de alquiler.
Sin embargo, los inversores institucionales representan alrededor del 1% del parque total de viviendas unifamiliares, mientras que al menos 100 empresas propietarias controlan alrededor del 2% de las viviendas unifamiliares del país, según una investigación del American Enterprise Institute.
La tensión en Nueva York revela una contradicción fundamental en la política de vivienda. La congelación de alquileres de Mamdani está dirigida retóricamente a los grandes propietarios corporativos, pero en realidad afecta a los pequeños propietarios. Los pequeños propietarios suelen tener todos sus activos inmovilizados en uno o dos edificios, y cuando los costos aumentan pero los ingresos son limitados, no tienen ningún colchón. Las ventas de propiedades con alquiler estabilizado se han desacelerado desde los cambios en la ley de alquileres de 2019, y los vendedores bajaron los precios en aproximadamente un 10% en promedio para atraer compradores.
El resultado más probable es que los pequeños propietarios con dificultades financieras vendan a operadores institucionales más grandes que puedan absorber pérdidas en una cartera diversificada, o a compradores dispuestos a dejar que los edificios se deterioren hasta que las unidades se desregulan. Alrededor de 50.000 apartamentos en la ciudad de Nueva York permanecen vacíos en diciembre de 2025 porque las políticas de estabilización de alquileres impiden que los propietarios obtengan ganancias o incluso alcancen el equilibrio durante las renovaciones.
La pregunta crítica es si restringir a los propietarios corporativos y congelar los alquileres para los pequeños propietarios crea viviendas más asequibles o simplemente acelera la consolidación y la desinversión. Los datos de los mercados con alta presencia de inversionistas institucionales muestran un crecimiento de los alquileres menor que el promedio de Estados Unidos, un patrón asociado con mayores niveles de construcción de viviendas más que con limitaciones de los inversionistas. La economía sugiere que, al no abordar las limitaciones de la oferta, las intervenciones rentables redistribuyen principalmente el dolor en lugar de abordar la escasez subyacente.
Los pequeños propietarios que no puedan cubrir los costos operativos saldrán del mercado mediante ejecución hipotecaria o venta. Los compradores institucionales a los que se les restringe la compra de viviendas unifamiliares todavía tienen acceso a edificios multifamiliares y pueden montar propiedades con alquiler estabilizado de vendedores en dificultades. La combinación de políticas podría acelerar el resultado exacto que pretende impedir que la propiedad a pequeña escala se vuelva financieramente inviable y al mismo tiempo dejar a los compradores corporativos como las únicas entidades con el capital y la escala para operar con rendimientos limitados.
Que represente un progreso hacia la justicia habitacional o una configuración diferente de la misma crisis de asequibilidad depende enteramente de si los políticos siguen las congelaciones de alquileres y las restricciones a los inversionistas con reformas del lado de la oferta y construcciones que realmente produzcan unidades asequibles.
