Hay una creciente preocupación en el condado de Guilford que no encaja perfectamente en la política partidista, las soluciones fáciles o incluso las definiciones claras, y es exactamente por eso que los funcionarios locales dicen que es hora de reducir el ritmo, recopilar algunos datos reales y luego descubrir qué está pasando realmente.
En el centro de ese esfuerzo actual se encuentra el Registro de Escrituras del Condado de Guilford, Jeff Thigpen, y su oficina, que está trabajando con otro personal del condado, planificadores e investigadores externos para comprender mejor cuántas viviendas en el condado están siendo compradas y propiedad de corporaciones, y el impacto que eso podría tener en las comunidades locales.
Las cifras preliminares indican que el problema no es pequeño: según el director de impuestos del condado de Guilford, Ben Chavis, la última actualización del condado identificó 2,911 propiedades residenciales unifamiliares de propiedad corporativa.
Tanto Chavis como Thigpen dijeron que esas cifras son sólo el comienzo, y tal vez una instantánea aproximada de un panorama más complejo.
«Necesitamos buenos datos», dijo Thigpen. «Tengo datos y creo que solo necesitamos poder reunirlos todos en un formato que nos ayude a clasificarlos de manera más eficiente y luego comprender a partir de ahí cuál es el impacto y qué significa».
En este momento, el condado de Guilford está trabajando con la oficina de Thigpen y analizando modelos utilizados en otros lugares, particularmente en el condado de Mecklenburg, donde investigadores del Instituto Urbano de la UNC Charlotte han ayudado a desarrollar un método para rastrear la propiedad corporativa.
Una pregunta clave es exactamente cómo definir la «propiedad corporativa».
En el condado de Mecklenburg, un enfoque fue clasificar a las entidades que poseen 15 o más propiedades como propietarios corporativos.
Thigpen enfatizó que la cifra no es una propuesta de política, es sólo una herramienta de investigación.
«Cuando dije 15 casas, no estaba haciendo una política», dijo. «Todo lo que estaba haciendo era hacer distinciones de datos en un estudio».
Esta distinción es importante porque uno de los mayores desafíos de este debate es que no todos los propietarios «corporativos» tienen el mismo aspecto.
Algunos son inversores locales que poseen algunas viviendas de alquiler. Otras son grandes empresas nacionales, a veces respaldadas por fondos de cobertura, que compran cientos o incluso miles de propiedades en varios estados.
Y la forma en que operan estas empresas más grandes ha generado preocupaciones tanto a nivel local como nacional.
Thigpen describió un modelo simple: las empresas a menudo utilizan sistemas de datos sofisticados para identificar vecindarios objetivo y luego actúan rápidamente con ofertas en efectivo que pueden superar las ofertas de los compradores de viviendas tradicionales.
«Tienen dinero en efectivo y por eso se convierten en compradores en efectivo, y superan a las personas que normalmente serían propietarios de una vivienda por primera vez», dijo.
Después de comprar viviendas, estas empresas suelen renovarlas, aumentar su valor de tasación y convertirlas en alquileres. En algunos casos, los ingresos por alquiler se convierten en parte de un producto financiero más amplio.
«Consiguen los ingresos por alquiler en una inversión de seguridad en Wall Street», dijo Thigpen.
Este modelo ha sido ampliamente documentado en todo el país, particularmente en los años posteriores a la crisis inmobiliaria de 2008, cuando los inversores institucionales comenzaron a comprar un gran número de viviendas embargadas. La tendencia se aceleró nuevamente en el entorno de bajas tasas de interés de finales de la década de 2010 y principios de los años de Covid.
En el condado de Guilford, Thigpen dijo que el cronograma parece similar.
«Mucho de esto comenzó alrededor de 2016 y 2017», dijo. «Fue un período realmente caluroso hasta el Covid inclusive».
Desde entonces, el aumento de las tasas de interés y el ritmo de cambios económicos más amplios se han enfriado un poco.
«Creo que eso afectó», dijo Thigpen. «Todavía está sucediendo, pero no creo que esté sucediendo como hace unos tres o tres años y medio».
Aun así, el modelo no ha desaparecido y, en algunos aspectos, puede evolucionar.
Una nueva tendencia son las comunidades de «construcción para alquiler», donde barrios enteros no se construyen para la venta, sino principalmente para el alquiler a largo plazo por parte de grandes propietarios corporativos.
Al mismo tiempo, la propiedad empresarial ya no se limita a las zonas de bajos ingresos.
«Honestamente, es más que eso», dijo Thigpen cuando se le preguntó si la atención se centraba en la vivienda de bajo costo. «Ciertamente incluye eso, pero se trasladó a estas ubicaciones más importantes que creo que veremos y asumiremos que todos son dueños de la propiedad».
Eso incluye desarrollos como Brightwood Farms en el este del condado de Guilford, donde las viviendas de alto precio también son una parte creciente del panorama de propiedad corporativa.
El resultado, dijo Thigpen, es que «todos estamos en el mismo barco».
Este amplio alcance es parte de lo que hace que el tema sea tan complejo.
Por un lado, la inversión corporativa puede llevar capital a barrios que de otro modo tendrían dificultades para atraerlo. Algunos sostienen que, en determinadas zonas, estos inversores están mejorando el parque de viviendas y aumentando la asequibilidad.
Por otro lado, existen preocupaciones sobre la estabilidad comunitaria, la asequibilidad y la propiedad de viviendas a largo plazo.
«¿Qué significa esto para la base impositiva local? ¿Qué significa esto para los valores de las propiedades? ¿Qué significa esto para las escuelas?» —Preguntó Thigpen. «¿Qué significa para una comunidad que los propietarios de las viviendas ya no estén allí?»
También existe preocupación sobre cómo estas tendencias afectan a los compradores individuales, especialmente a los propietarios de vivienda por primera vez.
Los agentes inmobiliarios locales, dijo Thigpen, levantaron señales de alerta.
«Están viendo a una pareja con dos hijos que quiere comprar una casa y, de repente, tienen un comprador competidor, que tiene un montón de dinero en efectivo, y les dice: ‘Quiero comprar esto'», dijo Thigpen.
Esta dinámica puede poner precio a los hogares locales, incluso en mercados donde la oferta de vivienda ya es escasa.
Al mismo tiempo, Thigpen señaló que los propios agentes inmobiliarios no aceptan esto como una cuestión ideológica.
«Los realistas no son comunistas», dijo. «Se preocupan por su comunidad; sus hijos están en el sistema escolar; van a restaurantes y comen».
En otras palabras, incluso aquellos que se benefician de las ventas de viviendas están empezando a preguntarse si la tendencia más amplia puede tener consecuencias negativas no deseadas.
A nivel nacional, el tema ha atraído cada vez más atención por parte de los responsables políticos de todo el espectro político.
Incluso el expresidente Donald Trump planteó brevemente la idea de expulsar a los grandes inversores corporativos del mercado inmobiliario residencial.
Thigpen, quien ha dejado claro que no está de acuerdo con Trump en la mayoría de los temas, dijo que ésta es un área donde vale la pena examinar la ansiedad.
«No amo a Donald Trump», dijo Thigpen. «Pero él hizo una declaración sobre el tema y no puedo decir que no esté de acuerdo con ella».
Estas preocupaciones interideológicas son una de las razones por las que el tema está ganando terreno.
Aun así, qué hacer al respecto (si es que se puede hacer algo) sigue siendo una cuestión abierta.
Thigpen insiste en que no tiene un perro ni una solución en una pelea, o incluso sabe si se necesita una solución. Dijo que su objetivo es recopilar información buena y precisa.
Algunos han planteado la idea de limitar la cantidad de viviendas que puede poseer una sola entidad. Pero Thigpen advirtió que buscar soluciones sin datos concretos sería prematuro.
El objetivo, en cambio, es crear un conjunto de datos local integral que pueda mostrar no solo cuántas viviendas son propiedad de corporaciones, sino también dónde están, cómo ha cambiado esa propiedad con el tiempo y qué impacto podría tener en vecindarios específicos.
Ese trabajo aún está en curso y Thigpen dijo que el condado podría tardar varios meses más en obtener una imagen más clara.
“Probablemente estemos a meses de hacer las cosas como yo quiero”, dijo.
Es importante destacar que este esfuerzo no consiste en impulsar una agenda predeterminada.
Lo que suceda después de que se publique la información dependerá de los funcionarios electos y, en última instancia, del público.
«Si vamos a estas comunidades y dicen: ‘Para mi comunidad, esto es algo realmente bueno’, ¿queremos cambiar eso?» el dijo
Por otro lado, si los datos muestran volatilidad, condiciones en declive o barreras para la propiedad de vivienda, eso podría llevar a una conversación claramente diferente.
«Si vemos que hay prisa, y la gente entra y sale y eso se traduce en costos adicionales para nuestras escuelas, eso es un problema», dijo.
Por ahora, los líderes del condado de Guilford todavía se encuentran en la fase de interrogatorio.
Pero con tantas viviendas propiedad de empresas ya identificadas (y que es más probable que sean descubiertas a medida que mejoren los datos), está claro que cualquiera que sea la decisión final, ésta ya no es una cuestión marginal.
Como dice Thigpen, una vez que los datos estén disponibles, «estaremos cocinando con aceite caliente».
